米国不動産購入体験記(③購入手続編)

 

皆さん、こんにちわ!2回に渡ってお送りしてきた米国不動産体験記も今回でラストの「③購買手続編」です。

①都市選定編」と「②物件選定編」をまだご覧になられていない方はそちらも是非見てみてくださいね。

 

スポンサーリンク

エスクローを開く

エスクロー、、私も購入する際に初めてこの言葉を聞きました(勉強不足でスイマセン。。)多分日本で不動産を購入する際には登場しない役割だと思いますが、簡単に言うと売主と買主の間に入って公平な立場で契約手続きを代行する会社の事を指すのだそうです。手続きを安全、公平に進めてくれるだけでなく、登記履歴の調査手配、ローン銀行との仲介から、登記、購入代金の振り分けまでの一連の業務も実施してくれる頼もしい存在なんです。そんな彼らに手続きを始めてもらう事を「エスクローを開く」といいます。

 

契約書にサインするまでにする事

エスクローを開いたら、契約書にサインをするまでに様々な検査や書類上のチェックを行います。勿論自分でするのではなく、各分野のスペシャリスト達にお願いする事になります。

・ホームインスペクション(物件の健康診断です。物件全体のコンディションに問題がないか、特に水回りや電気系統を専門のインスペクターに依頼します)

・タイトル調査(物件の身分調査です。現在・過去の所有権や抵当権を調査し、物件に不明な抵当権や第三者が関わっていないかどうかなどを確認。これもタイトルカンパニーという会社へ依頼)

・シロアリ検査(米国でもシロアリは不動産にとって大敵です。しっかり調査しないと購入後にシロアリ問題が発覚したら大変なロスを被る事になります)

・ファナイルウオークスル―(所有権が譲渡される前のオンサイトでの最終確認。事前のホームインスペクションで修理依頼をした部分があればそこが直っているか、前回から新しく発生している破損がないか等を確認します。私はタイミングが合わず立ち会う事が出来なかったのでエージェントの形に依頼しました)

 

スポンサーリンク

署名&エスクローのクロージング

上記が問題なく無事に済めば最後に契約書への署名をします。書類へ法的効力を持たせるため公証人(Notary Public)の前で署名をします。私は公証人に自宅に来てもらい、その方が見ている前で署名しました。量がかなり多くて(タウンページの半分位?)びっくりしましたが、一応一ページずつ内容を確認しながらサインをしていきました。サインをしていく毎に自分がオーナーになるんだと実感し始めたのを覚えています。

それが終わってエスクローへ必要な費用(購入代金(これはローンを組んだので銀行から)、融資手数料、エスクローへの費用を含めた契約諸経費など)を支払いエスクローをクローズします。この日を持って正式に所有権が譲渡され晴れて物件のオーナーとなります!!

下記がエスクローを開いてからクロージング迄にかかった費用になりますが、大体物件価格の5%(初年度の保険等も含む)になりました。

 

 

今後、米国で不動産を購入する事を検討している方がいらっしゃいましたら是非参考にして頂ければ幸いです。

以上で米国不動産購入体験記は終了になります、ありがとうございました!


Warning: sprintf(): Too few arguments in /home/sasayoyo/rinablog.site/public_html/wp-content/themes/lineday/library/underscores/template-tags.php on line 26
不動産関連

米国不動産購入体験記(②物件選定編)

 

米国不動産購入体験記、今回は第2回目「②物件選定編」をお送りします!

 

スポンサーリンク

リアルターを選ぼう!

米国で不動産を購入する初めのステップとして、リアルター(不動産業者)の選定をします。リアルターは売り手と買い手側の両方に存在し、双方間での売買の手助けをしてくれます。リアルターを通さず、売り手と直接売買をする方法もありますが、米国不動産の素人であった私は迷わずリアルターにお願いする事を決めました(笑 また、リアルターによって得意な地域というものがあり、3都市を候補としていた私は3人別々のリアルターにお願いしていました。実際、リアルターにお願いすると、MLS(Multiple Listing Service)という彼らだけが閲覧できる不動産情報システムから市場に出回っている物件の中から希望にあったものを紹介してくれるというメリットもあります。私の場合、細かい希望は出さずに金額、地域で合致するものは全て送ってもらうようにお願いしていました。

 

物件のどこを見る?

リアルターからリストをもらった後、別途自分で設定した基準に照らし合わせて1つずつ検討するのが次の作業です。恐らくこの作業自体はリアルターの方にお願いすればある程度はやってくれたと思うのですが、自分で物件を探すぞというお宝探しの様な感覚が好きで自分で行っていました。自身で設定した基準は主に下記の4つです。

①築年数(米国では古い築年でも価値が上がるので、50年以上の物件もザラです。ただ古すぎると修理の回数等も増えるので、築30年前後を目処にしていました)

②想定家賃・想定利回り(最低10%以上)

③HOAの有無(HOAがある方がいいコミュニティである可能性は高いのですが、利回りを下げる要因にもなる為、出来ればゼロを希望)

④治安、学区等の居住快適性(これは日本と同様、治安や学区など立地が非常に米国でも重要視されます。”AreaVibes”というサイトでは調べたい州と都市名を入力すると総合点と各項目をランク付けして表示してくれるので非常に役に立ちます)

 

 

物件へオファーを入れる!

 

 

実際に気に入った物件が見つかったら、リアルターの方を通してオファーを入れます。一般的に、物件が市場に出てから数日~1週間以内にオファーを入れ、ベストなオファーが選ばれるという流れでした。当時、リーマンショックからの景気回復途上で物件価格が上昇局面であり、またローン購入者よりも現金購入者の方が好まれる為、オファーをいれても中々選ばれない難しい状況でした。その為、物件価格よりもUSD5K~10K程上積みをしてオファーを出す必要がありました。

 

スポンサーリンク

オファー後も安心するのはまだ早い (汗

何とか、オファーを受諾されたとしてもまだ安心はできません。実際に契約手続きに入る前に、金額の最終交渉を行います。多くの物件の場合、修理や修繕を行う必要がある場合があり、その費用を売買価格から値引いてもらう交渉をします。小さい修理であれば問題ないのですが、利回りに影響が出る様な場合は断られた場合は断念する場合もありました。(実際に合ったのが家の前の大木があり、このままでは落雷等で折れた際に隣の家にまで影響が出る可能性があり、切り落とす必要がありました。この費用を売買価格から引くよう交渉したのですが、頑と言わず聞き入れてもらえず断念した事がありました)

 

上記のプロセスを何度も繰り返し、紆余曲折を得ながら(最終的には50件程のオファーを入れたと思います)、やっとダラスでいい物件にオファーを受け入れてもらえる事になりました~!

 

物件へのオファーが受諾されたら、次は最後の契約手続きへ移ります。物件オーナーになる迄もう少し!

次回は最後「③購入手続編」です!!


Warning: sprintf(): Too few arguments in /home/sasayoyo/rinablog.site/public_html/wp-content/themes/lineday/library/underscores/template-tags.php on line 26
不動産関連

米国不動産購入体験記(①都市選定編)

2015年と4年程前になってしまいますが、米国赴任時代に米国不動産を購入しました。その時の体験記をここでシェアしたいと思います。今後米国での購入を検討している方の参考になればさいわいです。「①都市選定編」、「②物件選定編」、「③購入手続編」の第3回に分け、今回は第1回目の「①都市選定編」になります。

 

スポンサーリンク

都市選定の際に着目した点

①予算内に購入できる地域か?

予算が約500万円程であった当時、ローンで購入するという前提でも購入できる物件は2,000万円前後でした。

下記は2018年頃の全州の平均物件価格になります(2015年当時は1~2程割安だったと記憶しています)

日本人に人気のある購入先のニューヨークやカリフォルニア(ロサンゼルスやサンフランシスコ)は最低でも5,000万円以上でないとそれなりの物件が買えない中、私が注目したのが中部と南部でした。

 

 

②人口増加の可能性はある地域か?

米国自体は先進国で唯一の人口増加国と言われていますが、そんな米国でも人種により増加傾向が異なります。下記は人種別の人口増加予想になります。白人系は減少傾向にある一方、アジア系・黒人・ヒスパニック系が増加傾向(特にヒスパニック)にある事が分かります。

 

 

また、ヒスパニックの割合が多い州を表した図が下記になりますが、南部の州(カリフォルニア、アリゾナ、ニューメキシコ、テキサス)に集中している事が分かるかと思います。

 

 

③経済規模があり、且つ今後の発展を期待できる地域か?

人口増加に伴い必須なのがそれを支える雇用経済の基盤がある事です。下記、それぞれの州がどの国のGDPと同等なのかを表した地図になり、上記の4州を見てみますとこのようになります。カリフォルニアとテキサスのそれぞれの規模は世界10指に入る程、大きな経済地域である事が分かるかと思います。

 

 

カリフォルニア(英国、世界5位)

アリゾナ(シンガポール、世界34位)

ニューメキシコ(スロバキア、世界61位)

テキサス(カナダ、世界10位)

 

上記から総合的に判断し、私が決めたのが次の3都市になります!!

 

スポンサーリンク

アリゾナ州フェニックス

 

人口:全米5位

候補地域:Scottsdale, Tempe, Mesa, Gilbert, Chandler 等

評価点:

  • ITなどエレクトロニクス産業が盛ん(Intelの巨大工場があるのもここ)
  • スマートシティとして台頭してきている(ビル・ゲイツなども投資)
  • 今後増えるであろうリタイア世代に人気(避寒地としての需要)

懸念点:

  • 移民に保守的な政策による将来的な人口増への影響の可能性
  • 他2都市よりも割高な物件価格(家賃はそこまでの開きはない)

 

テキサス州ヒューストン

 

人口:全米4位

候補地域:Katy, Meadows Place, Woodbranch, Pearland 等

評価点:

  • Fortune500の本社がニューヨークの次に多い
  • 先端医療など産業の種類が豊富
  • 中南米への玄関口として人口増が期待できる

懸念点:

  • 自然災害(ハリケーン)による影響
  • ガス・石油関連企業が多く、景気の波に影響を受けやすい
  • 固定資産税が高い(テキサス州)

 

テキサス州ダラス

 

人口:全米9位

候補地域:Frisco, Allen, Plano, Mackinney 等

評価点:

  • 税金の優遇政策を背景に大企業が移転をしている(米国トヨタも2017年にカリフォルニアから移動したことで有名)
  • 東・西海岸へ約3時間のフライトで行ける
  • 教育水準が高い(大学の数も多い)

懸念点:

  • 固定資産税が高い(テキサス州)
  • 経済規模の割に貧困率が相対的に高め

 

物件を探す都市が決まったら、次はいよいよ物件探しを始めます!

続きは「②物件選定編」にて!!


Warning: sprintf(): Too few arguments in /home/sasayoyo/rinablog.site/public_html/wp-content/themes/lineday/library/underscores/template-tags.php on line 26
不動産関連