米国不動産購入体験記(②物件選定編)

 

米国不動産購入体験記、今回は第2回目「②物件選定編」をお送りします!

 

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リアルターを選ぼう!

米国で不動産を購入する初めのステップとして、リアルター(不動産業者)の選定をします。リアルターは売り手と買い手側の両方に存在し、双方間での売買の手助けをしてくれます。リアルターを通さず、売り手と直接売買をする方法もありますが、米国不動産の素人であった私は迷わずリアルターにお願いする事を決めました(笑 また、リアルターによって得意な地域というものがあり、3都市を候補としていた私は3人別々のリアルターにお願いしていました。実際、リアルターにお願いすると、MLS(Multiple Listing Service)という彼らだけが閲覧できる不動産情報システムから市場に出回っている物件の中から希望にあったものを紹介してくれるというメリットもあります。私の場合、細かい希望は出さずに金額、地域で合致するものは全て送ってもらうようにお願いしていました。

 

物件のどこを見る?

リアルターからリストをもらった後、別途自分で設定した基準に照らし合わせて1つずつ検討するのが次の作業です。恐らくこの作業自体はリアルターの方にお願いすればある程度はやってくれたと思うのですが、自分で物件を探すぞというお宝探しの様な感覚が好きで自分で行っていました。自身で設定した基準は主に下記の4つです。

①築年数(米国では古い築年でも価値が上がるので、50年以上の物件もザラです。ただ古すぎると修理の回数等も増えるので、築30年前後を目処にしていました)

②想定家賃・想定利回り(最低10%以上)

③HOAの有無(HOAがある方がいいコミュニティである可能性は高いのですが、利回りを下げる要因にもなる為、出来ればゼロを希望)

④治安、学区等の居住快適性(これは日本と同様、治安や学区など立地が非常に米国でも重要視されます。”AreaVibes”というサイトでは調べたい州と都市名を入力すると総合点と各項目をランク付けして表示してくれるので非常に役に立ちます)

 

 

物件へオファーを入れる!

 

 

実際に気に入った物件が見つかったら、リアルターの方を通してオファーを入れます。一般的に、物件が市場に出てから数日~1週間以内にオファーを入れ、ベストなオファーが選ばれるという流れでした。当時、リーマンショックからの景気回復途上で物件価格が上昇局面であり、またローン購入者よりも現金購入者の方が好まれる為、オファーをいれても中々選ばれない難しい状況でした。その為、物件価格よりもUSD5K~10K程上積みをしてオファーを出す必要がありました。

 

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オファー後も安心するのはまだ早い (汗

何とか、オファーを受諾されたとしてもまだ安心はできません。実際に契約手続きに入る前に、金額の最終交渉を行います。多くの物件の場合、修理や修繕を行う必要がある場合があり、その費用を売買価格から値引いてもらう交渉をします。小さい修理であれば問題ないのですが、利回りに影響が出る様な場合は断られた場合は断念する場合もありました。(実際に合ったのが家の前の大木があり、このままでは落雷等で折れた際に隣の家にまで影響が出る可能性があり、切り落とす必要がありました。この費用を売買価格から引くよう交渉したのですが、頑と言わず聞き入れてもらえず断念した事がありました)

 

上記のプロセスを何度も繰り返し、紆余曲折を得ながら(最終的には50件程のオファーを入れたと思います)、やっとダラスでいい物件にオファーを受け入れてもらえる事になりました~!

 

物件へのオファーが受諾されたら、次は最後の契約手続きへ移ります。物件オーナーになる迄もう少し!

次回は最後「③購入手続編」です!!


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